Espera-se que a procura e as necessidades de habitação na Europa permaneçam elevadas e que a correção dos preços continue.

A agência de notação financeira espera um período de quebras para o setor residencial europeu à medida que as taxas de juro sobem na Europa e acredita que a correção se manterá nos preços nominais das casas na maioria dos países do continente, pondo assim fim ao boom imobiliário residencial causado pela pandemia. De acordo com a S&P, o aumento das taxas do crédito habitação será a principal causa do enfraquecimento da procura e consequente queda dos preços. Ainda assim, e olhando para os próximos meses, espera que a procura potencial e as necessidades de habitação na Europa permaneçam elevadas.

 

Queda dos preços das casas na Europa

No início deste ano, segundo a agência de rating, os preços das casas tiveram um desempenho melhor do que as previsões, mas o boom imobiliário residencial causado pela pandemia na Europa já acabou, e o crescimento dos preços nominais entrou numa fase de correção.

Mesmo antes de os bancos centrais europeus começarem a aumentar drasticamente as taxas de juro, o ímpeto nos preços das casas parecia insustentável, especialmente porque a acessibilidade da habitação se deteriorou significativamente durante os anos de pandemia em grande parte do continente. E agora que as taxas estão ainda mais altas, a pressão sobre os preços das casas aumentou e vai intensificar-se ainda mais à medida que continuam a aumentar as taxas de hipoteca. No entanto, queda nos preços será gradual.

Fatores que sustentam os preços das casas

Vários fatores irão contribuir para evitar uma queda acentuada dos preços das casas na Europa. Estes incluem o efeito desfasado das subidas das taxas de juros nas finanças das famílias, a força contínua no mercado de trabalho, as melhorias no rendimento real das famílias e a considerável poupança acumulada durante a pandemia. Os fatores estruturais que devem ajudar a conter a descida dos preços incluem ainda a escassez crónica de habitação e a diminuição do tamanho das famílias devido ao envelhecimento da população. Finalmente, os bancos continuam dispostos e capazes de emprestar, embora a custos significativamente mais elevados.

 

Quanto é que os preços das casas vão cair em 2023-2024?

Até ao final deste ano, os preços das casas na Europa terão registado quedas homólogas. Na maioria das regiões, essas quedas continuarão até 2024. Prevê-se uma queda de 12% para a Alemanha e o Reino Unido, de 11% para a Suécia, de 10% para a Irlanda e de cerca de 8% para Portugal e Países Baixos.

Há algumas exceções. Em Itália, os incentivos governamentais para melhorar a eficiência energética levaram a uma forte recuperação na procura no início deste ano, que gradualmente desaparecerá até meados de 2025. Como resultado, a correção em Itália ocorrerá com um atraso e será menos acentuada.

Na Suíça, o ambiente de taxas de juros permanece favorável, com pouco excesso de inflação para enfrentar para o Banco Nacional Suíço – 2,2% na Suíça contra 6,1% na zona do euro e 7,9% no Reino Unido, atualmente. A Suíça é o único país da amostra que provavelmente evitará quedas diretas de preços, embora ainda esperemos uma desaceleração significativa no crescimento dos preços das casas este ano e no próximo.

A Suécia é um caso especial porque a correção começou muito antes, foi mais rápida e já está quase completa. Além disso, no caso da Suécia, o índice de preços da OCDE apresenta menos variações nas fases de crescimento e declínio do que outros índices utilizados localmente. Como resultado, a queda de 11% projetada para a Suécia pode parecer subestimada em comparação.

No caso de Espanha, a agência de rating estimou no início do ano uma quebra dos preços das casas neste ano de 2,5% e 1% no ano seguinte, enquanto para 2025 projetava uma ligeira recuperação de 1,5%.

Taxas do BCE e o seu impacto nos preços das casas

Mesmo com o alívio da inflação devido à queda dos preços da energia, as pressões mostraram-se mais persistentes do que os bancos centrais haviam antecipado no Reino Unido e na zona do euro.

O impacto das condições de crédito muito mais apertadas já é visível nas economias, incluindo os mercados imobiliários. As taxas hipotecárias para novos empréstimos subiram em linha com as taxas de referência, causando uma queda na procura em vários países.

Em geral, os bancos ainda estão aptos e dispostos a fazer empréstimos para compra de casa, ainda que a taxas mais altas. No entanto, a procura e, consequentemente, os empréstimos, devem permanecer, na melhor das hipóteses, contidos até 2025.

 

Taxas de hipoteca e preços de casas na Europa

Taxas mais altas em novos créditos habitação poderão provocar uma queda na procura e pressionar para baixo os preços das casas. No entanto, são os pagamentos de hipotecas existentes mais elevados e a pressão sobre a economia das famílias que determinarão quantas vendas de casas serão feitas. Um alto grau de vendas forçadas poderia, por sua vez, aumentar significativamente a oferta e exacerbar consideravelmente a pressão para baixo sobre os preços, um fator-chave para as quedas do mercado imobiliário.

Nesse sentido, segundo a S&P, é uma boa notícia que ainda há tempo até que os níveis das taxas de juros sejam totalmente transferidos para as famílias. Isto porque, durante o regime de taxas de juro ultrabaixas dos últimos 15 anos, muitos mercados hipotecários europeus que anteriormente eram dominados por contratos de taxa variável mudaram significativamente para contratos de taxa fixa. Os novos contratos a taxa fixa no período 2015-2019 representaram, em média, pelo menos 50% das transações (com exceção de Portugal e Suécia) e, em muitos casos, ainda mais.

 

Taxas do BCE e previsões da S&P

Ainda há alguma incerteza sobre até onde irão os bancos centrais, à medida que mais dados sobre o núcleo da inflação forem divulgados. E com o impacto de uma política monetária muito mais apertada na economia a ocorrer com um atraso significativo, há uma grande incerteza sobre quando e a que ritmo os bancos centrais aliviarão as suas políticas novamente. Mas, de qualquer forma, salvo um grande choque global negativo, parece que deixámos para trás o regime de taxas de juros ultrabaixas dos últimos 15 anos e voltaremos a um regime mais normal, com implicações importantes para os custos de financiamento do mercado. De facto, a maioria das taxas de juros, incluindo as dos bancos centrais, ficará positiva em termos reais a partir do próximo ano.

As taxas reais também permanecerão positivas quando o Banco Central Europeu e o Banco da Inglaterra cortarem as taxas para níveis de equilíbrio de cerca de 2,5% em 2025, quando a inflação voltar à meta. E muito depois disso, os bancos centrais continuarão a apoiar os rendimentos de longo prazo à medida que continuam a reduzir o tamanho dos seus balanços. Os detentores de hipotecas e potenciais compradores enfrentarão custos reais de empréstimos mais elevados e uma procura moderada num futuro previsível. Essa é uma das razões pelas quais a S&P não espera uma forte recuperação nos preços das casas após a correção atual.

 

Preços das casas em Espanha, Itália e Portugal

Se quiseres ficar a par das tendêncisa do mercado imobiliário, podes consultar no idealista a evolução do preço da habitação em Portugal. Da mesma forma, é possível ter acesso sobre os dados da habitação em Espanha e Itália.

Fonte: Idealista